澳洲生活小贴士最新文章
澳大利亚的住房市场
日期：2009/12/10 | 来源：互联网 | 人气：2058 由于澳洲地广人稀，居住环境优越，其居住条件居世界领先地位。典型的家居是三睡房独立砖瓦式花园住宅，即中国人所说的花园洋房（HOUSE）。新建的房屋20％为高密度住房，包括居住小区和公寓房。每个居住单元都配有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、沐浴等基本起居设施。澳洲约有70％以上的居民拥有自己的住房，平均每2.7人拥有一套住宅，平均每套住宅的居住面积是187平方米。
澳洲人购屋主要为自住，也有的是作为投资而购置的。新房的价格较高，二手房便宜一些，所以购买二手房的人较多。他们购房的资金是由储蓄、商业银行、房屋建筑协会和金融机构提供的。
近几年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。据了解，影响住宅价格的区素主要有：一是城市就业的机会；二是二手房市场活跃的程度；三是政府的住宅政策。
悉尼市是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相 连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，悉尼市人口目前已达到400多万。随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市 场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30％。墨尔本市的繁华程度仅次于悉尼市，住宅价格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂静的环境适合年长人 养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口相对稳定，住宅价格持续平稳。
二手房交易在澳大利亚非常活跃，尤其是悉尼和墨尔本市，平均每户家庭每2.8年搬一次家，据说，除了职业变动原因外，这是他们一种生活习惯和传统，甚至看作是一种文化。事实上，很多澳大利亚家庭是把房 屋作为一种投资去交易。移民的不断涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先考虑到市场选择二手房，再考虑新建住宅。同时又由于市场上新建的公寓 住宅数量有限，二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费，二手房市场就会更加活跃，房价自然会不断增长。
一、房地产开发企业与开发项目
在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格 规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家 和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。
澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发 形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很 小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二 手房，或居住，或重建。
在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住 宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察 地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳大利亚政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷 款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当 地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指 派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。
二、房地产金融体系与住房抵押贷款
澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。
各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％— 11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％— 1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。
澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方 米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右， 支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。
个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。
在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。
三、房地产中介和从业人员
伴随着房地产交易的频繁，澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和 个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。
澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一 定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证 书，以保障中介服务的质量和信誉。澳大利亚政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元， 最长坐10年牢。
开发公司或个人委托房地产中介机构卖房，一般支付房价2％—3％的佣金（不包括广告费）。房地产中介机构可以将几家开发公司 或众多私人客户的待售房屋一起登广告，费用由开发商或私人客户共同支付。房地产中介机构一般不从事房屋吞吐的经营活动。如果客户委托中介机构做住房抵押贷 款业务，每贷款10万澳元收500澳JD代理费。
以墨尔本市A公司为例，客户委托该公司代理销售，先要签订委托售房合。 私人客户的住宅一般要求60—90天卖出去，开发公司要求不超过一年时间卖出去，A公司按房价的2％—3％收取佣金。在代理销售中，A公司雇佣了几十名房地产经纪人，并为他们提供办公用房和一切办公设备，以及支付通讯和其它办公费用。房地产经纪人可以A公司的名义接受客 户的委托，公司老板每周还垫付给每人400澳元。交易成功后，佣金的45％归个人，55％交给老板，归个人的45％佣金中，要扣除每周由老板垫付的400 澳元。如果售房代理工作是由不同经纪人共同完成的，那么，在45％归个人的佣金中，其中接受代理的人分得18个百分点，作具体事务的人分得9个百分点，谁最后把房子卖出去的人分得18个百分点。A公司自己拥村300栋住宅出租，靠收7％的管理费维持本公司的成本，佣金是公司的利润。据了 解，房地产中介机构代卖的房屋，在约定的时间内一般都能卖出去，除非是房子本身有问题或者房子的价位明显不合理。住宅出售的方式是70％通过拍卖，30％ 通过讨价还价实。澳大利亚房地产中介机构基本都像A公司一样运作，差别只是公司的规模不同。澳大利亚规定，房地产经纪中介人员必须在某一家中介公司谋职，不能单独以个人身份承揽业务。
澳大利亚房地产中介机构是在房地产交易活动中通过为客户周到、多方位的服务而生存、通过竞争而不断 发展的。因为个人买房或建房过程中，都需要找律师、顾问公司、经纪人和财务公司。律师负责文件和监督整个购房或建房过程；顾问公司提供测算、验证、察看土 地、解决邻里关系等咨询代理服务；经纪人帮助寻找房源，讨价还价；财力公司解决做好抵押贷款。
在澳大利亚买家具主要通过两条途径，购买新家具和购买旧家具，新家具的价格差异较大，从50澳元到5万澳元不等，旧家具的很多卖主是因为要离开澳大利亚或搬家至外地而出售这些家具的，所以一般价格比较低，很多家具的质量也非常好的。
澳大利亚海关允许新移民带各种家具和家电免税入境，前提是这些家具和家电不是新的，可以提供一年以前的发票作证明，从中国用集装箱海运一些名贵家具和家 电到澳大利亚使用，在经济上是值得新移民考虑的。但生活比较随意者，可选择在当地购买旧家具，这些家具的价格很低，很多家具还非常好。
澳洲人购屋主要为自住，也有的是作为投资而购置的。新房的价格较高，二手房便宜一些，所以购买二手房的人较多。他们购房的资金是由储蓄、商业银行、房屋建筑协会和金融机构提供的。
近几年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。据了解，影响住宅价格的区素主要有：一是城市就业的机会；二是二手房市场活跃的程度；三是政府的住宅政策。
悉尼市是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相 连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，悉尼市人口目前已达到400多万。随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市 场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30％。墨尔本市的繁华程度仅次于悉尼市，住宅价格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂静的环境适合年长人 养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口相对稳定，住宅价格持续平稳。
二手房交易在澳大利亚非常活跃，尤其是悉尼和墨尔本市，平均每户家庭每2.8年搬一次家，据说，除了职业变动原因外，这是他们一种生活习惯和传统，甚至看作是一种文化。事实上，很多澳大利亚家庭是把房 屋作为一种投资去交易。移民的不断涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先考虑到市场选择二手房，再考虑新建住宅。同时又由于市场上新建的公寓 住宅数量有限，二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费，二手房市场就会更加活跃，房价自然会不断增长。
一、房地产开发企业与开发项目
在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格 规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家 和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。
澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发 形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很 小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二 手房，或居住，或重建。
在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住 宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察 地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳大利亚政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷 款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当 地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指 派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。
二、房地产金融体系与住房抵押贷款
澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。
各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％— 11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％— 1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。
澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方 米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右， 支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。
个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。
在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。
三、房地产中介和从业人员
伴随着房地产交易的频繁，澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和 个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。
澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一 定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证 书，以保障中介服务的质量和信誉。澳大利亚政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元， 最长坐10年牢。
开发公司或个人委托房地产中介机构卖房，一般支付房价2％—3％的佣金（不包括广告费）。房地产中介机构可以将几家开发公司 或众多私人客户的待售房屋一起登广告，费用由开发商或私人客户共同支付。房地产中介机构一般不从事房屋吞吐的经营活动。如果客户委托中介机构做住房抵押贷 款业务，每贷款10万澳元收500澳JD代理费。
以墨尔本市A公司为例，客户委托该公司代理销售，先要签订委托售房合。 私人客户的住宅一般要求60—90天卖出去，开发公司要求不超过一年时间卖出去，A公司按房价的2％—3％收取佣金。在代理销售中，A公司雇佣了几十名房地产经纪人，并为他们提供办公用房和一切办公设备，以及支付通讯和其它办公费用。房地产经纪人可以A公司的名义接受客 户的委托，公司老板每周还垫付给每人400澳元。交易成功后，佣金的45％归个人，55％交给老板，归个人的45％佣金中，要扣除每周由老板垫付的400 澳元。如果售房代理工作是由不同经纪人共同完成的，那么，在45％归个人的佣金中，其中接受代理的人分得18个百分点，作具体事务的人分得9个百分点，谁最后把房子卖出去的人分得18个百分点。A公司自己拥村300栋住宅出租，靠收7％的管理费维持本公司的成本，佣金是公司的利润。据了 解，房地产中介机构代卖的房屋，在约定的时间内一般都能卖出去，除非是房子本身有问题或者房子的价位明显不合理。住宅出售的方式是70％通过拍卖，30％ 通过讨价还价实。澳大利亚房地产中介机构基本都像A公司一样运作，差别只是公司的规模不同。澳大利亚规定，房地产经纪中介人员必须在某一家中介公司谋职，不能单独以个人身份承揽业务。
澳大利亚房地产中介机构是在房地产交易活动中通过为客户周到、多方位的服务而生存、通过竞争而不断 发展的。因为个人买房或建房过程中，都需要找律师、顾问公司、经纪人和财务公司。律师负责文件和监督整个购房或建房过程；顾问公司提供测算、验证、察看土 地、解决邻里关系等咨询代理服务；经纪人帮助寻找房源，讨价还价；财力公司解决做好抵押贷款。
买房
如果你需要买房，你可通过报纸中的广告或房地产经纪人(他们在大多数住宅区设有办公室)了解到有些什么房屋供出售，在悉尼一般单元房约150,000-250,000澳元，一般别墅约200,000-400,000澳元。
澳大利亚不管是新房还是二手房，一般都装修齐全，购房人基本不必再额外开支。通常人们通过银行提供的贷款购房，贷款金额可高达整个房价的95%，贷款期限可高达25年，贷款的利息通常在5％至9％之间，但须有固定的收入证明。
联邦政府为首次购房者制定了优惠政策，并拨款给州和地区政府，以帮助贫苦居民购房。例如联邦与各州1989年度签署了一项协议，规定每年至少提供10.28亿澳元的房屋经费。协议还规定对土著居民、领取养老金者的住房、应急住房等提供特殊帮助。
在澳大利亚买家具主要通过两条途径，购买新家具和购买旧家具，新家具的价格差异较大，从50澳元到5万澳元不等，旧家具的很多卖主是因为要离开澳大利亚或搬家至外地而出售这些家具的，所以一般价格比较低，很多家具的质量也非常好的。
澳大利亚海关允许新移民带各种家具和家电免税入境，前提是这些家具和家电不是新的，可以提供一年以前的发票作证明，从中国用集装箱海运一些名贵家具和家 电到澳大利亚使用，在经济上是值得新移民考虑的。但生活比较随意者，可选择在当地购买旧家具，这些家具的价格很低，很多家具还非常好。